부동산 신화는 깨지는가

서민과 중산층에게 ‘로망’이었던 아파트가 이젠 ‘덫’이 되어 가고 있다.

그동안 엄청난 불로소득과 함께 한국 사회에서 중산층의 상징으로 여겨졌던 아파트. 그러나 글로벌 금융위기 이후 본격화된 부동산 경기 침체는 아파트 소유자의 발목을 잡고 있다. 기존 아파트의 가격이 떨어진 것은 물론 팔리지 않고, 새 아파트에는 입주를 못해 빚더미에 허덕이는 중산층의 비명소리가 무성하다. 이들은 집이 있어도 가난한 ‘하우스푸어(house poor)’다.

막연히 계속되리라 믿었던 부동산 신화가 깨지면서 한국 사회 곳곳에서 문제와 갈등이 표출되고 있는 모양새다. 무리하게 대출을 얻어 집을 산 개인의 결정을 투기로만 치부하기엔 한국 사회에 만연한 부동산 불패 신화의 공범 혐의도 짙다. 어떻게든 집을 사야지만 신분 상승을 꿈꿀 수 있게 되어버린 한국 사회의 현실이 근본적 문제라는 지적이다. 최근 가격 하락과 거래 부진, 입주 지연의 악순환을 겪고 있는 일산·파주 신도시를 찾아 아파트 덫에 걸린 ‘하우스푸어’를 만났다.

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“입주하고 싶어도 살던 집이 빠지지 않아 잔금이 없고, 전세로 돌리자니 잔금에 턱없이 모자라 부채만 늘게 생겼다. 이러지도 저러지도 못하는, 그야말로 진퇴양난 꼴이다.”

8월 24일 경기 고양시 일산동구 식사동의 식사지구 앞 한 부동산 중개업소에서 만난 40대 중반의 한모씨는 한숨부터 내쉬었다. 당장 8월 말부터 입주가 시작되지만 한씨는 여전히 입주할 것인지, 전세로 내놓을 것인지 결정하지 못한 상태다. “뜻하지 않게 1가구 2주택자가 됐다”는 한씨는 “입주가 시작되면 중도금 대출이 담보 대출로 전환되어 이자도 내고, 곧 원금 상환도 해야 하는데 앞날이 캄캄하다”고 말했다. 그는 부동산 중개업자와 기자에게 “이 터널이 얼마나 갈 것인가” 하고 물었지만 뾰족한 답을 기대하는 눈치는 아니었다.

■ 입주 앞두고 분양가 대비 10~20% 빠져

한씨는 지난해 일산동구 식사지구 위시티 1단지 아파트 중 196.27㎡(59평형) 규모를 분양 받았다. 당시 분양가는 옵션 포함 약 8억7000만원. 일산 식사지구 위시티는 당초 녹지 및 조경·커뮤니티 시설, 마감재 및 인테리어, 교육 여건 등에서 명실상부한 ‘명품 아파트’로 평가 받은 곳이다. 게다가 동국대 일산병원이 지구 바로 옆에 있으며, 지구 내에 고양국제고가 개교하는 등 학군에서도 모자람이 없었다. 서울외곽순환도로가 가까워 고양나들목까지 2㎞에 불과하고, 서울~문산 44㎞ 고속도로의 혜택도 볼 수 있다. 총 7000세대에 달하는 식사지구는 1·4단지의 입주가 8월 말부터 시작되고, 이어 9월엔 2단지, 10월 3·5단지의 입주가 이어질 예정이다.

그러나 식사지구는 입주를 코앞에 두고도 막바지 조경공사만 분주할 뿐, 매매나 전세를 알아보러 오는 사람은 찾아보기 힘들 정도다. 당초 입주를 계획했던 사람들이 살던 집이 빠지지 않아 이주를 하지 못하고 있기 때문이다. 최근 부동산 경기 침체의 직격탄을 맞고 있는 것이다. “열의 아홉은 그런 경우”라는 게 부동산 중개업자의 설명이다.

한씨의 경우도 마찬가지. 1차 분양 당시 미분양이 된 식사지구 아파트는 2차 분양에선 계약금을 10%에서 5%로 내렸고, 3차 분양에선 대형평수에 대해 4000만~5000만원의 계약금 정액제를 실시했다. 2차 분양에 뛰어든 한씨는 총 분양가의 5%인 계약금 3500만원을 내고 계약했다. 중도금 60%는 무이자대출이었고, 잔금 35%는 입주시 해결할 요량이었다. 한씨는 “살고 있는 아파트를 팔아 잔금과 중도금 일부를 상환하고 2억원 정도의 빚만 가지고 가려던 참”이었다고 말했다. 그러나 한때 4억원을 넘어섰던 한씨의 일산 탄현동 아파트는 3억원에도 팔리지 않고 있다.

현재 한씨 새 아파트의 호가는 8억원 안팎. 분양가 대비 10%가 빠졌다. 전세는 2억원선으로, 대출이 많이 끼어 있는 경우 1억8000만원까지 내려앉았다. “그나마 30평대에서 간혹 마이너스 2000만~3000만원 정도에서 매매가 이뤄지고 있지만, 그 외엔 전화상으로도 문의가 적다”는 게 중개업소 대표의 설명이다. 실제로 기자가 중개업소에 앉아 있는 한 시간 남짓 걸려온 전화는 두어 통. 그나마 아파트를 내놓은 소유자들의 걱정스러운 문의전화였다. 중개업자는 “집 때문에 고민인 사람들에게 1번 입주, 2번 전세임대, 3번 털기 순으로 조언하고 있다”며 “그러나 집값이나 전세가가 정상화되기를 바라며 이도저도 않는 4번이 수두룩하다”고 말했다.



식사지구의 일부 입주 예정자들은 고양시에 준공 승인 연기를 요청하기도 했다. 분양대금 60%에 대해 2년간 이자 대납과 입주기간 연장 등을 요구하며 입주를 거부한 것. 그 일환으로 준공 승인 연기를 들고 나온 것이다. 이들은 정부기관 등에 보낸 탄원서에서 “입주기일로부터 2개월 내에 잔금을 치르지 못하면 엄청난 연체이자를 물게 되고, 3개월만 지나면 신용불량자로 전락돼 하루 아침에 알거지가 될 처지”라고 토로했다.

특히 식사지구의 경우 시공사가 미분양 해소책으로 분양가 8억원 아파트를 1000만원의 계약금만 받은 경우도 있어 이들 계약자는 잔금 납부에 더욱 고통스럽다. 이 경우 분양가의 60%를 중도금 대출로 돌리더라도 3억원 이상의 잔금을 납부해야 하는 것. 전세로 2억을 충당한다 해도 1억원 이상에 대해 연 10% 이상의 연체이자를 내야 한다. “주변에 그런 사람들이 많다. 생각해보면 1000만원으로 8억짜리를 먹으려는 욕심이 화를 부른 것이다. 나 또한 잔금 연체이자 갚으려면 앞으로 더욱 긴축재정을 해야 할 판”이라며 문을 나서는 한씨. 중개업자가 “2년만 지나면 주변 인프라도 좋아지고 선거도 있어 전셋값, 집값이 안정될 것”이라고 말했지만 그는 반응이 없었다.


■ 입주폭탄에 전세가 떨어져 잔금처리 고통

인근 파주신도시 운정·교하지구의 사정은 더욱 어렵다. 20~40평대 아파트가 몰려 있는 파주신도시에는 올 한해 말 그대로 ‘입주 폭탄’이 투하됐다. 상반기 이미 5000가구 이상이 입주한 데다 하반기 3500여 가구가 추가 입주하고 있는 것. 여기에 소화되지 못한 미분양 물량에 추가적인 신규공급마저 이뤄져 가격 하락을 비롯해 상당 기간 침체가 불가피하다는 진단이 나온 곳이다.

파주시 교하읍 현대아파트 단지 내 한 부동산 중개업소엔 전세를 알아보러 온 가족이 눈에 띄었다. “입주 잔금 마련이 쉽지 않은 경우 전세로 돌리는 일이 많아 전세매물이 많아지고 있다”는 중개업자는 “물건이 많으니 자연히 전세가가 떨어지면서 최근 찾는 사람이 늘었다”고 말했다. 운정지구의 경우 전세가는 34평형이 9000만원선, 47평 1억원선에서 형성되어 있다. 47평의 분양가가 옵션 포함 5억5000만원이니 전세가가 분양가 대비 20%도 채 되지 못하는 실정이다. 현재 매매 호가는 급매물의 경우 분양가 대비 20% 정도 빠진 상태. 팔자니 손실액이 가슴 아프고, 전세를 내주어도 잔금 처리에 큰 도움이 되지 않는 셈이다. “분당이나 용인은 2억~3억원씩 빠지지 않았느냐? 이곳 집주인들은 그나마 다행이라고 생각한다”는 게 중개업자의 설명이다.



급하게 전세를 내놓은 집주인 형편을 알아보았다. 47평형 분양가 5억원 중 계약금으로 10%를 내고 60%는 중도금대출을 받은 집주인은 잔금으로 1억5000만원을 납부해야 한다. 그러나 현재 전세가는 9000만~1억원. 결국 집주인은 5000만원을 제2금융권으로부터 대출 받았다고 한다. 어렵게 통화가 된 그는 “한꺼번에 전세가 쏟아져 싸게 내놓을 수밖에 없었다”며 “제2금융권의 이자율이 높아 요즘 많이 힘들다”고 전했다. 중개업자의 말에 따르면 그 역시 현재 살고 있는 집의 매매가 이뤄지지 않아 잔금 처리를 못한 경우다. 호주에 유학 가 있는 딸아이 뒷바라지 걱정에 ‘급매’도 내놓았지만 매매는 거의 이뤄지지 않고 있다고. 이 부동산엔 급매물만 30여건이 나와 있는 상태다.

급매물을 내러 온 최모씨의 경우는 재정상태가 더욱 힘겹다. 45평 아파트를 처음 분양 받았을 때 기존 집을 담보로 1억5000만원을 대출 받고, 새 집을 담보로 3억원을 받았다. 퇴직금 중간정산으로 5000만원도 채웠다. 5억원짜리 자기 집이 생겼지만 100% 대출인 셈이다. 한참 만에 입을 연 그는 “연봉 5000만원 가운데 매년 2000만원의 금융비용이 들어간다”며 “아이들 학원비는 물론이고 생활비조차 마이너스 통장에서 빼내 쓰고 있는 형편”이라고 말했다. “대출에 따른 이자가 부담스럽긴 했지만 집값이 오르면 원리금 상환은 크게 문제가 되지 않을 것으로 판단했다”는 최씨는 조만간 ‘가격만 후려치지 않는다면’ 집을 팔고 작은 평수의 아파트로 옮길 계획이다.

이렇게 어렵게 집을 장만했으나 과도한 이자를 무느라 힘겹게 살아가는 사람이 바로 ‘하우스푸어’다. 이들은 대체로 소득의 절반 이상을 이자 갚는 데 탕진하고 있다. 게다가 교육비 등 여타의 다른 생활비 지출을 고려하면 가계를 꾸려나가기 어려운 지경이다. 더 이상 집을 가지고 있다고 해서 기존의 중산층의 삶을 그려볼 수 없는 실정이다. 뼈 빠지게 일하고도 빈곤의 그늘에서 벗어나지 못하는 ‘워킹푸어’의 부동산 판이다.


■ 투기꾼인가, 부동산 환상의 피해자인가

MBC TV ‘PD수첩’의 김재영 프로듀서는 최근 저서 <하우스푸어>에서 “하우스푸어는 단순히 집을 가진 가난한 사람들이 아니라 집을 가졌기 때문에 가난한 사람들”이라고 설명했다. 이때 ‘집’은 주로 아파트, 그것도 상대적으로 고가의 아파트를 가리킨다. 결국 하우스푸어는 주로 빚을 내서라도 더 좋은 아파트를 무리하게 구입했다가 재정적으로 문제가 생기면서 ‘아파트 없는 중산층에서 아파트 가진 빈곤층으로’ 전락한 사람들이다. 하우스푸어는 수도권 95만 가구, 전국적으로 198만 가구에 이를 것으로 추정된다.


이들의 대부분은 2~3년 전 분양 받은 아파트 입주예정자들이다. 기존 거주 주택을 팔아야 잔금을 마련하는데 거래가 끊겨 제값에 팔 수 없는 진퇴양난의 상황에 빠져 있는 상태. 국토해양부의 아파트 실거래량 통계를 보면 집값이 정점을 이뤘던 2006년 11월 전국적으로 8만9458건에 이르던 거래량이 지난 7월 3만454건까지 떨어졌다.

문제는 이들 대부분이 분양가의 적게는 50%에서 많게는 90%까지 은행 빚을 져가며 아파트를 구입했다는 것이다. 하지만 2008년 집값은 하락하기 시작했고, 무리하게 집을 산 사람들은 자산 가치 하락과 대출이자 부담에 허덕이게 되었다. 김광수경제연구소가 국토부 실거래가를 바탕으로 조사한 결과에 따르면 2006년 말~2007년 초 고점 대비 지금 아파트 값은 서울 강남3구의 경우 15~20%, 일산·분당 등 수도권 주요 도시는 25~35% 떨어진 것으로 파악됐다. 전강수 대구가톨릭대 경제금융부동산학부 교수는 “그동안 부동산시장 참가자들은 집값이 앞으로 계속 오를 것이라는 전제하에 의사결정을 하면서 자기의 부담 능력을 넘은 대출을 해왔다”며 “그러나 집값이 떨어지면서 그동안 의사결정의 영향들이 현재 속속 나오고 있는 것”이라고 분석했다.

집값 폭락과 은행 대출이자 부담, 매매 부진의 3중고에 시달리는 가구 수가 200만여 세대에 이르자 정부의 구제책을 요구하는 목소리가 하우스푸어 당사자와 건설업계에서 나오고 있다. 일산에서 만난 아파트 집주인들의 관심사는 총부채상환비율(DTI) 규제 완화, 정확하게는 정부가 조만간 내놓을 부동산 거래 활성화 대책이었다. 식사지구에서 만난 한씨는 “정부가 DTI를 완화하든지, 세금을 깎아주든지 해서 하루라도 빨리 부동산 거래를 살렸으면 좋겠다”며 “그래야 현재 살고 있는 집도 빠져서 새 집에 이사할 것 아닌가”라고 말했다. 이들은 DTI 등 금융대출 조건을 완화하고, 대출금리를 더욱 내려달라고 하소연이다. 또 취득·등록세의 한시적 감면과 입주 잔금 유예 등을 요구하고 있다.



하지만 이에 대한 반론도 급격히 커지고 있다. 주식투자와 마찬가지로 아파트 역시 재테크의 한 수단이라는 점에서 그 결과에 따른 책임은 오로지 본인에게 있다는 얘기다. “주식투자에 실패하면 손실을 감수하듯 부동산투자 실패 책임도 구제 대상이 아니다”라는 주장이다. 특히 “딱 1억원만 먹고 나오려고 했던 것 아니냐?” “계약금 1000만원으로 3000만원 프리미엄을 벌 수 있다는 말을 믿은 것 아니냐?”는 투기성향에 대한 공격도 만만치 않다. 특히 정부가 DTI 규제를 완화하는 것은 다른 사람도 은행 대출을 받아 집을 사라는 것으로, 이는 또 다른 하우스푸어를 만드는 ‘폭탄 돌리기’라는 지적이 많다.

그러나 전문가들 사이에선 하우스푸어 문제를 ‘개인의 책임’으로만 돌리기엔 공범자가 많다는 지적이 나온다. 한국 사회에 만연한 부동산 불패 신화가 그들로 하여금 어떻게든 집을 사게 부추긴 측면이 크다는 지적이다. 김수현 세종대 도시부동산대학원 교수는 “1주택자인 하우스푸어를 투기꾼으로 볼 수는 없다”고 말했다. “가격 상승에 대한 기대는 있었겠지만 한편으로 보면 피해자이기도 하고 가해자이기도 하다”는 김 교수는 “1가구1주택자에 대해서는 달리 볼 필요가 있다”고 주문했다. 전강수 교수 역시 “주택은 주식과 다르다”며 “주식은 등락을 예상한 투자 목적이지만 주택은 투자와 함께 주거라는 측면이 존재한다”며 “실태를 파악해서 1가구1주택에 한해 대출을 해준다든지 하는 적극적인 대책도 세워볼 수 있을 것”이라고 말했다.


■ 담보대출 거치기간 끝나면 더 문제

문제는 하우스푸어가 더욱 늘어날 것이란 점이다. 예컨대 한국은행에 따르면 지난해 1분기 은행권 주택담보대출 잔액은 247조원에서 올해 267조원으로 약 20조원 늘어났다. 내년 상반기까지 금리가 최소 1%포인트 이상 오를 것으로 보는 전문가들의 예상대로라면 이는 고스란히 대출자의 부담으로 향한다.

주택 담보대출 거치 기간이 끝나간다는 것도 심각하다. 만기 연장이 돌아오는 주택담보대출의 규모는 2012년이 되면 분기별로 25조원이 넘는다. 한국은행은 원금 상환이 본격적으로 시작됐을 때 살고 있던 집을 처분해야만 빚을 갚을 수 있는 가구가 전체 부채 가구의 14.9%에 이를 것으로 예상하고 있다. ‘집 있는 가난뱅이’가 ‘진짜 집 없는 가난뱅이’로 전락하는 것이다.

게다가 부동산시장은 어떤 특별한 대책을 내놓는다 해도 좋아질 가능성이 커 보이지 않는다. 지난 상반기 부동산 거래가 급격히 줄어 수도권에서만 이사를 가고 싶어도 이사를 가지 못한 집이 4만1000가구 이상인 것으로 추정됐다. 이는 상반기 수도권 입주물량 8만5591가구의 48%에 해당하는 규모로 최근 ‘아파트 미입주 대란’의 주범이다. 하반기에도 거래부진이 계속되면 올 한 해 동안 수도권에서 이사를 못가는 집이 10만가구를 넘어설 것으로 예상된다. 고양·파주지역과 용인지역에 비어 있는 새 아파트가 즐비한 이유이기도 하다.

운정지구를 나와 서울로 향하는 길. 운정지구와 인접한 교하지구, 덕이지구엔 현재도 아파트 건설공사가 한창이었다. 국토해양부 공식 통계에 의하면 현재 전국 미분양 아파트 물량은 약 12만호, 수도권에만 약 2만3000호로 추산된다. 그나마 이 통계는 건설사들의 자발적인 신고분만 취합한 것으로 정확하지 않다.

<조득진 기자 chodj21@kyunghyang.com>